Was ist mein Florida-Grundstück wert?
Diese Frage kommt bei deutschen Grundbesitzern gerne dann auf, wenn sie einen Brief aus Florida bekommen, in dem ihnen angeboten wird auf dem Grundstück ein Haus zu bauen oder es zu verkaufen.
Wenn ein gutes Angebot beiliegt – warum nicht wahrnehmen? Gerne aber auch von zweiter Stelle prüfen lassen.
Doch noch Haus bauen oder verkaufen?
Schließlich kostet ein ungenutztes Grundstück Steuern und birgt Risiken. Wozu bezahlen und eingehen, wenn man den Florida-Traum nicht mehr mit dem Grundstück umsetzen möchte?
Oft ergibt sich der Wunsch, das Grundstück zu verkaufen, weil man schon lange nicht mehr vor Ort war und sich das Leben anders entwickelt hat. Man wird kein Haus mehr in Florida bauen und ob die Kinder später etwas mit dem Land anfangen wollen …?
Übrigens gehen immer Grundstücke von deutschen Eigentümern im Nachgang von Todesfällen verloren, weil sich die Erben nicht um die Pflichten eines Grundstücksbesitzers kümmern. Dazu demnächst ein eigener Artikel.
Grundstücke können „verloren gehen“.
Jemanden mit der Wertermittlung beauftragen?
Das scheint doch ein sinnvoller Gedanke zu sein und vor allem ist er über unseren Grundbesitzer-Service (Florida Grundbesitz e.V.) kostenfrei.
Wertermittlung ist für Sie kostenfrei!
Die Wertermittlung findet in Kooperation mit Immobilienexperten aus unserem Netzwerk vor Ort statt.
Sie können sich vorstellen, dass ein Realtor, der eine Begehung vor Ort macht, zu einer genaueren Einschätzung kommt, als wenn man anhand von (älteren) Satellitenaufnahmen und statistischen Verkaufspreisen eine Aussage trifft.
Beispielsweise kann ein Vergleichsgrundstück eine Straße weiter an ein anderes Infrastruktursystem angeschlossen sein oder ein anderes Zoning (Flächennutzungsplan) haben.
Das sind Dinge, die in Internetvergleichen kaum Berücksichtigung finden können, wenn man überhaupt daran denkt.
Das Zoning in Cape Coral (Bild) ist noch relativ einfach, obwohl es hier durch Änderungen am Flächennutzungsplan zu angenehmen wie weniger angenehmen Überraschungen für Grundstücksbesitzer kam.
Vorteil für Florida-Grundbesitzer in Deutschland
Die Kommunikationslinien laufen bei uns in der Zentrale in Memmingen/Allgäu zusammen.
So haben Sie auch am Vormittag (keine Zeitverschiebung) einen deutschsprachigen Ansprechpartner, der auf die Besonderheiten in Bezug auf Deutschland achtet. Beispielsweise in steuerrechtlicher Hinsicht.
Beispiel: Grundstück in Lehigh Acres
+ Rückblick auf die Entwicklung in der Vergangenheit
Seit dem Beginn des nunmehr 100-jährigen Aufstiegs von Florida zum drittbevölkerungsreichsten Bundesstaat der USA hat man schon immer Bauland an Touristen verkauft.
Einige Deutsche haben sehr gut Geld verdient, beispielsweise mit Waterfront-Grundstücken in Cape Coral.
Cape Coral ist eine Großstadt in Florida, bei der man nicht merkt, dass man in einer Großstadt ist. Charaktertisch sind die vielen schiffbaren Kanäle und Einfamilienhäuser mit Abstand zu den Nachbarn.
Cape Coral, die Stadt mit den vielen Wasserstraßen, hat sich prächtig entwickelt. Die Grundstückspreise auch – wenn man nicht gerade im letzten Boom Käufer war. 😉
Lehigh Acres ist ebenso ein Entwicklungsprojekt aus den 1960er-Jahren. Es liegt etwas mehr im Landesinneren.
Da vom Landerschließungsunternehmen weniger in Elemente für eine Stadtbildung investiert wurde, kam es nicht zu so einer erfolgreichen Entwicklung wie in Cape Coral.
Obwohl sich schon seit längerem Bürger und Interessensverbände bemühen aus Lehigh Acres eine Stadt zu formen, handelt es sich um mehr oder weniger lose zusammenhängende Siedlungen.
Einige Teile sind sehr schön. Es gibt Villen und Pools. Auch einen ehemaligen Bundeswirtschaftsminister hat es nach Lehigh gezogen.
In der Fläche ist das Bild von schematisch durch den subtropischen Wald gezogenen Straßen – die seit Jahrzehnten nicht erneuert wurden – und einzelnen Häusern dazwischen sinnbildlich.
Teile von Lehigh Acres aus dem Flugzeug.
Bis in die 1990er-Jahre hat man Standard-Grundstücke im vierstelligen Bereich gehandelt. Dann kam die ultraleichte Geldpolitik unter President George W. Bush und dem FED-Präsidenten Alan Greenspan.
Es wurden bonitäts- und einkommensschwachen Personen Kredite für unbebaute Grundstücke (nicht nur für Häuser, wie wir aus dem TV über den Zusammenbruch der Immobilienkrise 2006/2007 wissen) eingeräumt. Lehigh-Grundstücke kosteten seinerzeit 50.000 Dollar und mehr.
Leider gibt es auch zahlreiche deutsche Investoren, die sich damals vom Immobilienboom mitreißen lassen haben und im Vergleich zu Deutschland die Preise für günstig hielten.
Das wirkt bei Verkäufen 20 Jahre später noch nach, sodass man nicht verstehen kann, dass ein Grundstück, welches vor 17 Jahren mal 50.000 Dollar gekostet hat, heute nur noch Abnehmer für 10.000 Dollar findet.
Typisches Standard-Grundstück in Lehigh. Sehen Sie die Entwicklung des Kaufpreises?
Das als historischen Vorlauf, weil sich bei uns schon öfter Enttäuschung abgeladen hat. Ja, unser Team hört gerne zu und wir suchen nach einer bestmöglichen Lösung für unsere Leute. Auch wenn wir historische Preise nicht wieder herstellen können.
Konkreter Fall: Doppel-Grundstück in Lehigh zum Verkauf
Aufgrund einer solchen Offerte per Brief meldete sich ein Rentner aus Nord-Bayern bei uns. Seine Frau hätte das Grundstück von ihrem Vater geerbt. Sie sind jetzt schon 70 Jahre alt und wissen nichts mehr mit dem „Land bei Fort Myers“ anzufangen, zahlen aber jedes Jahr die Steuern (in Lehigh sind sie letztes Jahr wegen höherem Feuerwehrbedarf deutlich gestiegen).
Was ist dieses Doppel-Grundstück heute wert?
Sie würden gerne verkaufen.
Interessant wäre es zu wissen, welchen Preis es erzielen wird und welche Kosten noch abgehen.
Nach einer Analyse vor Ort hat der Interessent eine mehrseitige Aufstellung erhalten mit mehreren Varianten des Verkaufs. Für Sie hier in Kurzform die Favoritenlösung:
Tipp: Mediale Aufwertung. 300 Dollar in ein paar gute Luftaufnahmen zu investieren und damit das Grundstück viel interessanter zu präsentieren, als andere in Lehigh das tun, und deswegen für 18.600,00 Dollar zu listen (1.600,00 abzüglich 300,00 für Luftbilder = 1.300,00 höhere Einnahme aus dem Grundstücksverkauf). Das mit den Luftbildern lässt sich für Sie organisieren.
Voraussichtliche Abrechnung – gerechnet von einem tatsächlichen Verkaufspreis von 17.000,00 Dollar.
750,00 Title Company inkl. Title-Versicherung
510,00 Käufer-Maklerprovision (3 %)
510,00 Verkäufer-Maklerprovision (3 %)
135,00 Stempelsteuer
= 15.095,00 Netto-Verkaufserlös für US-Leute.
Als Besonderheit für uns Ausländer kommt ein Abzug von 15 % FIRPTA hinzu, der direkt von der Title Company an das Finanzamt überwiesen wird.
2.550,00 FIRPTA-Abzug
= 12.545 Überweisungsbetrag. (Schätzung)
Ob sich der Aufwand, einen Teil des Abzuges im Folgejahr mit der Abgabe einer Steuererklärung zurückzuholen, lohnt, können wir gerne am Telefon besprechen.
Was war der damalige Kaufpreis?
Der verstorbene Schwiegervater hat das Grundstück 1978 für 3.200 Dollar erworben. Das war ein damals üblicher Preis.
Es gab in diesem Fall bezüglich des Einkaufspreises keine Tränen zu trocknen. Im Gegenteil: Man hat es via Erbe geschenkt bekommen.
Hat er verkauft?
Nein. Es stellte sich im späteren Verlauf der Kommunikation heraus, dass der vorgebliche Rentner selbst Immobilienmakler (in Nord-Bayern) ist und aufgrund seiner Erfahrung in Bayern der Meinung ist, dass dieses Grundstück nicht unter 40.000 Dollar verkauft werden darf.
Der amtlich Schätzwert (Property Appraiser) lag für das vergangene Steuerjahr bei nur 8.500 Dollar und nur auf diesen Betrag hat der Besitzer die Grundsteuern bezahlt. Auf Jahressicht sind die Preise in Lehigh ordentlich gestiegen – gesehen vom Median der letzten 10 Jahre.
Wie ist es weitergegangen?
Wir sind so verblieben, dass wir das Grundstück auf unsere „Watchlist“ setzen und uns bei ihm melden, wenn sein gewünschter Verkaufspreis am Markt realisierbar wird.
Das kann sein, wenn der Markt weiter anzieht und sich zu einem kräftigen Boom entwickelt oder die Inflation deutlich anzieht bzw. eine Kombination daraus. Ob die Dollar-Scheine dann noch dieselbe Kaufkraft haben, wie wenn man heute den Deal macht, steht auf einem anderen Blatt geschrieben.
Warum schreibe ich Ihnen das so offen?
Es gibt nicht immer nur schnelle Erfolge und Abschlüsse.
Wir sind hier langfristig am Markt und angetreten, um für unsere Leute wunderbare Ergebnisse zu erzielen. Das kann beispielsweise so sein, dass man länger mit jemandem in Verbindung steht und zum guten Zeitpunkt und guten Preis verkauft bzw. kauft.
Wir haben mittlerweile eine ganze Reihe von Grundstücken auf der „Watchlist“ und natürlich auch Investoren, die gerne zu einem guten Preis einspringen, wenn jemand sein Geld beispielsweise innerhalb von 14 Tagen aus dem Grundstück haben möchte!
Anfragen sind willkommen:
Anschließend haben beide Seiten die Freiheit zu sagen: „Ja, wir wollen gemeinsam diesen Weg gehen“, oder es beispielsweise auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben.
Fragen?
Gerne können Sie die Kommentarfunktion nutzen oder sich bei uns anmelden.
Kennen Sie schon …?
- Überteuerte Grundstücke werden nicht gekauft
- Heute noch die Grundsteuer zahlen und 4 Prozent Rabatt erhalten
- Ablauf des Immobilienkaufs in Florida
Kleiner Auszug aus einer Mandantenkommunikation, die im Vorfeld vielleicht auch Ihre (künftigen) Fragen beantwortet (persönliche Daten wurden ausgelassen):
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Mein Interesse an einem Verkauf ist groß, sofern der Preis einigermaßen passt.
Das Problem ist vielleicht, dass meine verstorbenen Eltern mit eingetragen sind. Ich habe schon gehört, dass der Verkauf dann schwieriger sein soll. Stimmt das?
Antwort:
Sehr geehrte Frau Nachname,
mein Beileid an dieser Stelle. Der Verkauf ist an sich nicht schwieriger, sondern nicht der erste Schritt. Der erste Schritt ist das Erbe nach Florida-Recht anzutreten mit dem Ziel, dass das Grundstück auf die rechtmäßigen Erben umgeschrieben wird. Vorher kann nicht verkauft werden.
Es gibt zwar immer wieder mal Marktteilnehmer, die es versuchen. In einem Fall wurde ich jetzt dazu gerufen, weil ein Verkauf in so einem Fall stecken geblieben ist. Natürlich hat sich der Makler gefreut und es war in dem Fall sogar einfach einen Käufer fürs Grundstück zu finden, da es sehr lukrativ am Wasser liegt, aber man kann nur verkaufen, was einem juristisch gehört. Da helfen auch keine Vollmachten, wie man es in dem Fall versucht hat.
Wenn Sie mögen, können Sie die Sterbeurkunden sowie die Erbscheine übermitteln, bevor wir dazu telefonieren. Vermutlich haben Ihre Eltern kein Testament im Bundesstaat Florida gemacht?
Heute an Weihnachten kam diese Werbung – ob ich nicht meine US-Immobilie verkaufen möchte (Haus oder Land) – per Post an:
Wen spricht diese Werbung an? Gibt es jemand der Interesse hat sich an Weihnachten von seiner Immobilie in Amerika zu trennen?