Property Fraud in Florida vorbeugen, abwehren bzw. gestohlene Immobilie zurückholen
Dank unseres „Property Fraud and Protection Service“ konnten wir in den vergangenen fünf Monaten fünfmal einen Property Fraud im Versuchsstadium abwehren.
Was ist „Property Fraud“?
Juristisch handelt es sich um eine Kombination der Straftaten Betrug, Urkundenfälschung und Diebstahl, mit dem Ziel eine Immobilie – meist ein unbebautes Grundstück – zu verkaufen, welches einem nicht gehört.
Besonders anfällig Opfer zu werden sind Immobilienbesitzer, die im Ausland leben und den Besitz bereits länger halten. Der neue Käufer ist meistens ebenso Opfer.
Reales Fallbeispiel
Dieses Grundstück hat seit den 1970er-Jahren einer Familie aus der Nähe von Köln gehört. Damals noch per Ratensparplan gekauft, wie hunderte andere deutsche Familien. Bild: FLGB e.V.
Ein Herr aus der Nähe von Köln suchte unsere Hilfe, um das Grundstück von seinem Vater zu verkaufen. Wie sie vielleicht schon aus einem anderen Artikel wissen, prüfen wir stets die Verkaufbarkeit bevor wir einen Auftrag annehmen.
Bei der Prüfung stellte sich heraus, dass das Grundstück bereits vor gut 2 Monaten von seinem Vater mit einer Adresse in Südafrika verkauft wurde. Das Problem dabei? Der Vater ist bereits 1985 in Köln gestorben!
Das Verkaufen von Grundstücken als Erbe wird in einem anderen Artikel behandelt. Hier konzentrieren wir uns auf den Kriminalfall und dessen Lösung.
Im Gegensatz zur Legitimation bei Käufen und Verkäufen von Immobilien wird in Florida nicht der Geburtstag der handelnden Personen festgehalten. Sonst wäre möglicherweise aufgefallen, dass der Verkäufer fast 100 Jahre alt gewesen wäre.
Immobilienverkauf in Florida: Viel Bürokratie – aber niedrigere Standards der Legitimation
Dass ein Deutscher beim Kauf in den 1970er-Jahren in Deutschland wohnt und später nach Südafrika auswandert, kommt vor. Dass er in meiner Multi-Millionen-Villa direkt an der Küste in einem Luxus-Stadtteil der Hauptstadt Kapstadt wohnt, ist ebenso möglich.
Angebliche Adresse des deutschen Grundstücksverkäufers. Bild: Google Maps, 2019
Dass er zur Legitimation seiner Unterschrift einen Notariatsservice wählt, der fast 10 Autostunden entfernt ist, ist ungewöhnlich, aber auch nicht ganz ausgeschlossen.
Die Unterschrift soll eigenhändig und in Anwesenheit von Zeugen in einem weit entfernten Teil des Landes stattgefunden haben. Bild: Google Maps
Dass es er mit seinem Vornamen unterzeichnet und den Nachnamen nur mit einem Buchstaben abkürzt, ist so auffällig, dass man spätestens bei diesem Punkt in eine intensivere Prüfung einsteigen muss.
Bei allen Unterschriften auf dem Dokument, die scheinbar mit demselben Stift angefertigt wurden, kürzen alle anderen bei der Unterschrift den Vornamen mit einem Buchstaben und unterschrieben mit dem Nachnamen.
Das ist die Legitimation aus Südafrika, die in Florida vorgelegt worden ist. Bild: Clerk of Citrus Court
Tiefer möchte ich nicht in die Analyse der Dokumente eingehen. Lediglich darauf hinweisen, dass auf amerikanischer Seite diese für uns Deutsche Offensichtlichkeit nicht auffällt, weil sie mit unseren üblichen Vor- und Nachnamen nicht so vertraut sind.
Im Deutschen würden wir zu „Warranty Deed“ Besitzurkunde sagen. Bild: Clerk of Citrus Court
Kaufpreis und weitere Fälle in unmittelbarer Nachbarschaft
Das Grundstück des verstorbenen Herrn aus Köln wurde aufgrund der vorgelegten Dokumente am 28.9.2021 amtlich auf einen neuen Eigentümer übertragen. Kaufpreis 9.000 Dollar.
Interessanterweise wohnt der Käufer im selben Landkreis wie das Grundstück – in einer Entfernung von rund 40 Autominuten.
Der Käufer wohnt in einem eher bescheidenen Haus (nicht abgebildet) ebenfalls in Citrus County. Bild: Google Maps.
Am selben Tag bekam er aufgrund ebenfalls gefälschter Dokumente ein weiteres Grundstück übertragen, welches sich nur 3 Autominuten vom ersten befindet. Ebenfalls 9.000 Dollar vereinbarter Kaufpreis. Wieder handelte es sich um einen Besitzer aus Deutschland. Ebenfalls schon lange im Familienbesitz.
Innerhalb von nur 9 Minuten hätte man die insgesamt 3 gestohlenen Grundstücke mit (ehemals) deutschen Besitzern in Citrus Springs anfahren können.
Bei Grundstück zwei waren bei der Abwicklung ebenfalls der gleiche Makler und die gleiche Title Company die (unwissenden) Gehilfen der Betrüger. Die Variation lag bei dem Notarservice. Angeblich soll die US-Botschaft in Berlin die Legitimation vorgenommen haben.
Beim dritten Grundstück bestätigte wieder Südafrika. Die Variation lag diesmal bei der Auswahl eines anderen Maklers und eines leicht höheren Verkaufspreises. Die Title Company blieb dieselbe.
Property Fraud: Wie konnte das passieren?
Offensichtlich haben einige der an der Immobilientransaktion beteiligten Helfer oberflächlich gehandelt, waren Mittäter oder deren Unterschrift bzw. Stempel wurde gefälscht bzw. missbräuchlich verwendet. Letzteres könnte auf den Notar in Südafrika zutreffen.
Der Verkäufermakler in Florida hat sich entweder keine Ausweisdokumente des Verkäufers vorzeigen lassen oder diese waren gefälscht. Aus Erfahrung wissen wir, dass viele Realtor (= Immobilienmakler) – möglicherweise aufgrund der hohen Konkurrenzsituation am Markt – Aufträge zum Verkauf annehmen, ohne sich von der Identität des Verkäufers wirklich überzeugt zu haben. Provisionen werden prozentual gezahlt und bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks in einer wenig entwickelten Region, kommt nicht viel bei rum.
Kriminalistisch wäre es interessant gewesen, wie der/die Betrüger ans Geld gekommen sind und welche Spuren dabei entstanden sind.
Um das an dieser Stelle vorwegzunehmen: Dieser Bereich fällt in den Ermittlungsbereich der Polizei, die sich weder auf US-Seite noch auf deutscher Seite dem Fall annehmen wollte. Aufgabe der Polizei wäre ohnehin nur die Ermittlung der Täter sowie deren Zuführung zur Justiz gewesen. Nicht das Wiederbringen des Grundstücks!
Die Lösung liegt im Privat-Rechtlichen!
Das „Recht“ am Grundstück wiederzuerlangen ist keine Strafrechtssache, sondern eine zivile Angelegenheit und kann privat-wirtschaftlich gelöst werden.
Der Erbe des Grundstücks hat uns den Auftrag dazu gegeben und durch unser Engagement konnten wir ihm bereits im darauffolgenden Monat die neue Besitzurkunde des Grundstücks – wieder mit dem Namen seines Vaters darauf – die Erbschaftssache wird im nächsten Schritt gelöst – überbringen.
Eine unserer Dienstleistungen für deutsche Grundbesitzer in Florida. Bild: u.a. Google Maps
In Folge unserer privat-wirtschaftlichen Initiative wurde zwei Monate später auch das Grundstück der Familie aus München wieder rückübertragen, sowie das ebenfalls gestohlene Grundstück einer älteren Dame aus Hessen (Fall 3). Deren Grundstücksdiebstahl ist uns im Zuge der ersten beiden Fälle aufgefallen und wir hatten sie darüber informiert.
Statt bei uns weitere Informationen über den stattgefundenen Betrug abzurufen und sich gegebenenfalls unterstützen zu lassen, hat sie Gehör bei ihrer lokalen Polizei gefunden. Diese – und das möchte ich in der Rückschau nicht verschweigen – verschwendete wochenlang Steuergelder, indem sie in die falsche Richtung ermittelte. Offensichtlich konnte man sich nicht vorstellen, dass es in Deutschland ein Kompetenzzentrum gibt, welches nicht nur ein sehr tiefes Verständnis von Immobilientransaktionen in Florida hat, sondern über US-amtliche und privat-wirtschaftliche Wege sehr schnell über Veränderungen im Bilde ist.
Falls Sie jemanden kennen, der von Immobilienbetrug in Florida betroffen ist und Hilfe beim Abwehren bzw. bei der Wiedererlangung benötigt, machen Sie ihn gerne auf uns aufmerksam.
Falls der Wunsch besteht über die Wiederinbesitznahme hinaus, die Täter zu ermitteln und der Justiz der Sanktionierung zuzuführen, können Sie sich gerne an die Polizei wenden.
Das sind zwei verschiedene paar Schuhe.
Selbstverständlich unterstützen wir als Sachverständige gerne die Polizeiarbeit.
Vorbeugen ist besser als Nachsorgen
Das FBI (US Bundespolizei) hat letztes Jahr die Meldung herausgegeben, dass Property Fraud die am schnellsten wachsende Kriminalitätsart in Florida war.
Das liegt einmal an den gestiegenen Immobilienpreisen. Aber sicher ebenso daran, dass das System anfälliger geworden ist sich Immobilienbesitz zu ergaunern.
Dinge, die jeder selbstständig machen kann, um das Risiko Opfer zu werden, zu senken sind:
- Halten Sie Ihre Kontaktadresse bei der grundbuchführenden Stelle aktuell (abonnieren Sie ggf. Grundstücksinformationen, um up-to-date zu bleiben.
- Zahlen Sie stets pünktlich die Grundsteuern (das kann man in Amerika öffentlich einsehen!). Betrüger könnten vermuten, dass das Entdeckungsrisiko noch geringer ist, wenn jemand im Zahlungsrückstand ist.
- Bitten Sie einen Nachbarn ein Auge auf das Grundstück zu haben und sich zu melden, falls sich eine Aktivität entfaltet.
Professioneller Service mit Gratis-Tarif
Darüber hinaus können Sie sich bei unserem eigens für deutschsprachige Immobilienbesitzer entwickelten „Property Fraud and Protection Service“ anmelden.
In der kostenfreien Variante gibt es eine digitale Überwachung. Bei der gebührenpflichtigen ist jährlich ein Foto- bzw. Filmpaket dabei.
Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie zu verkaufen. Zum einen kann nichts gestohlen werden, was einem nicht gehört. Das kommt natürlich nur infrage, wenn man die Ideen, die zum damaligen Kauf geführt haben, nicht mehr verfolgen möchte.
Andererseits kann man auf einem leeren Grundstück ein Haus errichten und dieses vermieten. Aufgrund des Bevölkerungszuwachses hat sich der Vermietungsmarkt sehr gut entwickelt und die Renditen sind im Durchschnitt um ein vielfaches höher als in Deutschland … und wir hatten bisher bei von uns bearbeiteten Immobilienbetrug bebaute Häuser im einstelligen Prozentbereich.
Dieses Haus wurde besetzt, nachdem es zwei Jahre lang nicht bewohnt wurde. Mittlerweile erfolgreich durch Verkauf des Objektes gelöst:
Dieses unbewohnte Haus einer deutschen Eigentümerin in Sarasota County hatte man versucht mittels Besetzung zu stehlen. Das haben wir verhindert und zu einem sehr guten Preis verkaufen können. Unsere meisten Fälle hatten wir in SWFL (Lee, Collier, Charlotte).
Vielleicht für Sie ebenfalls interessant …?
- Florida-Immobilie: verkaufen, halten, vererben oder auf anderem Weg an die nächste Generation weitergeben?
- Florida-Immobilie: Nicht an „Soziale Organisationen“ in Deutschland verschenken oder vererben!
- Was ist mein Florida-Grundstück wert?
Aus aktuellem Anlass:
Diese Woche haben wir wieder einen Fall gehabt, bei dem wir einen Verkauf eines Grundstücks in Cape Coral geholfen haben zu vereiteln.
Warum ist das gut?
Der Verkäufer war ein Betrüger und hat einen gefälschten Reisepass als Legitimation vorgelegt. Er gab sich als Eigentümer aus. Der echte Eigentümer hat das nicht bemerkt und auch nicht bemerken können, da er unseren Service nicht gebucht hatte.
Erkannt wurde der Betrugsversuch, weil der angesprochene Realtor misstrauisch geworden ist und auf Empfehlung unsere Erfahrung im Bereich von deutschen Ausweis- und Reisepassdokumenten nutzte.
Was können Sie tun?
Aus aktuellem Anlass:
Diesmal haben Betrüger von einem Österreicher ein Grundstück in Port Charlotte, Charlotte County, ohne sein Wissen und Wollen verkauft.
Er merkte es, weil der Steuerbescheid (jährliche Grundsteuer) ausblieb. Könnte natürlich auch bei der Post verloren gegangen sein … als er online zahlen wollte, stellte sich heraus, dass der Steuerbescheid auf jemand anderen adressiert war.
Nun kämpfen wir darum sein Grundstück zurückzugewinnen.
Bitte an Sie: Bitte überprüfen Sie, ob wie gewohnt der Grundsteuerbescheid Sie als Adressat ausweist.
Mit Datum vom 23.7.2023 konnte wieder ein Grundstück seinem rechtmäßigen Besitzer zurückgeben werden. Die Rückgabe-Prozesse sind gegenüber den Vorjahren komplizierter und langwieriger geworden. Man muss da echt penetrant am Ball bleiben … denn aus US-Sicht ist es am bequemsten, wenn der Fall im Sande verläuft und die Ausländer (wir deutsche Eigentümer) auf unseren Schaden sitzen bleiben.
Gut, dass es mit viel Engagement und viel Geduldnerven für unseren Mandanten gut ausgegangen ist und er wieder als Eigentümer eingetragen ist.
Noch ein Gedanken an künftige Leser sowie den angenehmen Herr, der mich letzte Woche wegen eines gestohlenen Grundstücks kontaktiert hat: Gestohlene Grundstücke bekommen wir zurück. Unsere bisherige Erfolgsquote liegt bei 100 Prozent!
Allerdings ist das nicht so einfach wie bei einem Fahrrad-Diebstahl. Mein Büro hat in dem aktuellen Fall sechs Monate Arbeit gehabt. Wären wir nicht so aktiv am Ball geblieben wäre, das Ding im Sande verlaufen.
Natürlich ist es eine Kosten-Nutzen-Abwägung, ob man das Grundstück aufgibt oder ob man es sich zurückholen lässt. So leid es mir für die bestohlene Familie tut, ich muss meine Leute für ihre Tätigkeit bezahlen und deswegen muss der Aufwand an den Auftraggeber weitergereicht werden.
Die Polizei arbeitet für Sie „kostenlos“. Allerdings sieht sie nicht die Wiederbeschaffung des Grundstücks als ihre Aufgabe sondern die Aufklärung der Straftat und die Zuführung der Täter der Justiz.
Soweit mir bekannt ist, war die Polizei in Deutschland bisher in keinem Fall erfolgreich. Anzeigen werden entweder nicht aufgenommen oder von der Staatsanwaltschaft zeitnahe eingestellt.
Tipp: Wenn Sie es selbst tun wollen, erstatten Sie Anzeige bei der Polizei vor Ort (in Florida). Auch hier ist es mit der Täterermittlung mehr als schwierig, aber die Straftat ist zu mindestens im Rechtssystem des Grundstücks aktenkundig. Das kann auf dem zivilrechtlichen Weg der Wiederbeschaffung – von Fall zu Fall unterschiedlich – sehr nützlich sein.