Vom Kaufangebot bis zur Auszahlung
Die gewünschte Folge Ihres Auftrages an unser Team und unserer Präsentation Ihres Verkaufsobjektes ist, dass ein oder mehrere Angebote zum Kauf eintreffen.
Manchmal sind es unqualifizierte Anfragen von Schaulustigen, manchmal sind es bereits komplett ausgefüllte Kaufverträge vom Käufer-Makler. Sie werden – falls nicht anders vereinbart – informiert, sobald ein konkretes, ernsthaftes und von uns geprüftes Angebot schriftlich vorliegt.
Die Prüfung umfasst je nach Preislage ebenso einen Backgroundcheck des Käufers sowie die finanzielle Potenz für diesen Deal.
Kaufvertrag für ein Grundstück in Florida kann gut 7 Seiten (englisch) umfassen. Für Häuser rund 12 Seiten. Beim Verkauf an einen deutschen Investor in unserer Community genügt oft 1 Seite.
Rechtsgültigen Kaufvertrag abschließen
Das Dokument, was vom potenziellen Käufer bereits unterschrieben eingereicht wird, ist, obwohl es Vacant Land Contract heißt, als Angebot zu betrachten. Würde unser Mandant es so unterschreiben, wie es reingekommen ist, würde damit der Verkauf rechtsgültig abgeschlossen sein!
Falls der Interessent einen Preis unterhalb unseres Angebotspreises geboten hat, empfiehlt es sich, um den Preis zu verhandeln. Man nennt das Counter-Offer (Gegenangebot).
Mal angenommen, wir haben einen guten Marktwert von 100.000 Dollar für das Grundstück ermittelt, haben uns aber mit Ihnen gemeinsam entschieden, mit 115.000 Dollar in den Markt zu gehen, um noch Spielraum für Verhandlungen zu haben. Natürlich kennen viele Käufer ebenfalls die Marktpreise und geben Angebote etwas unterhalb ab. Beispielsweise 92.000 Dollar. Hier könnte man beispielsweise mit 109.000 kontern.
Bis es zu einer Preiseinigung kommt, kann es mehrere Runden geben.
Ein Angebot wird dann zum Vertrag, wenn beide Parteien unterschrieben haben. Änderungen müssen bei Initialen gegengezeichnet werden.
Nicht nur der Preis ist entscheidend
Auf dem amerikanischen Markt ist es üblich, sehr kurze Fristen zur Entscheidung zu setzen. Beispielsweise verfällt oft ein gutes Angebot mit Ablauf des Folgetages. Das soll den Verkäufer motivieren sich möglichst schnell für das Angebot zu entscheiden.
Wegen der unterschiedlichen Zeitzonen, aber auch weil viele unserer deutschen Mandanten diese Geschwindigkeit als unerwünschten Druck empfinden, bitten wir generell darum, mehrtägige Fristen zu gewähren.
Ebenso verlängern wir die Fristen bis zum Eigentumsübertrag (Closing Day), wenn im Vorgespräch mit Ihnen abgesprochen wurde, dass Sie die Legitimation bei einem deutschen Notar der englisch-sprachigen NotaryCam vorziehen. Zudem achten wir auf die gesetzlichen Feiertage sowie internationalen Postlaufzeiten.
Auf weitere Feinheiten der Vertragstexte gehen wir in diesem Artikel nicht ein, außer:
Inspektionsfrist
Im Gegensatz zu Deutschland ist es in Florida üblich, sich zuerst per Kaufvertrag zu einigen und anschließend das Kaufobjekt intensiv zu prüfen. Es ist eben ein anderes Rechtssystem. Je nach Art des Grundstücks, Marktlage und Käufer kann die Inspektionsfrist zwischen 0 und 60 Tagen liegen.
Für unsere Käufer achten wir darauf, dass diese nicht länger als erforderlich für eine sinnvolle Inspektion vereinbart wird, denn innerhalb dieser Frist kann der Käufer ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag zurücktreten und bekommt seine Anzahlung vollumfänglich erstattet.
Rücktrittsgründe können beispielsweise sein, dass das geplante Bauvorhaben nicht oder nur mit einem höheren Aufwand gelingen kann, weil bei der Inspektion unter Naturschutz stehende Tiere entdeckt wurden. Solche und ähnliche Dinge versuchen wir bereits bei Auftragsprüfung zu ermitteln und klar zu kommunizieren, damit das Risiko eines Kaufrücktritts möglichst gering ist.
Unterzeichnung des Kaufvertrages
Sind alle Punkte zur Zufriedenheit verhandelt, können Sie sich als unser Mandant entscheiden, ob Sie elektronisch den Kaufvertrag unterzeichnen (gibt es mehr als einen Verkäufer – beispielsweise bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften – benötigt jeder Unterzeichner eine eigene E-Mail-Adresse) oder ob Sie ausdrucken, unterschreiben und einscannen.
Der unterschriebene Kaufvertrag wird der im Kaufvertrag vereinbarten Title Company zur Prüfung, Berechnung und Abwicklung zugeleitet. Je nach Auftragslage vergehen rund zwei Wochen, bis es weitergeht. In der Zwischenzeit hat der Käufer die Möglichkeit, seine Inspektionen bzw. Machbarkeitsstudien durchführen zu lassen, und wir achten darauf, dass die Anzahlung (Deposit) eintrifft.
Ist alles bestens verlaufen, bekommen Sie eine Abrechnung (Statement) der Title Company über alle Zahlen (Kosten, Gebühren, Steuern) zur Prüfung und Unterschrift vorgelegt. Selbstverständlich haben wir dieses Dokument, bevor Sie es zugeleitet bekommen, bereits geprüft und in einigen Fällen, wie hier beschrieben, Verbesserungen vornehmen lassen.
Anschließend ist eine legitimierte Unterschrift des oder der Verkäufer notwendig. Diese kann vor einem Notar oder anderen für Beglaubigungen ermächtigten Amtsperson ausgeführt werden und wird anschließend besiegelt per Express-Kurier nach Florida gesendet. Alternativ ist per Videokamera und Reisepass eine Online-Legitimation möglich. Das Videogespräch erfolgt in englischer Sprache.
Closing Day und Auszahlung des Geldes
Alle Beteiligten arbeiten darauf hin, zum Closing Day – das Datum des Eigentumsübertrags wurde im Kaufvertrag vereinbart – alle Voraussetzungen erfüllt zu haben. Das sind im Wesentlichen:
Die Title Company erstellt eine genaue Abrechnung des Verkaufs.
- Einzahlung des vollen Kaufpreises durch den Käufer auf das Treuhandkonto der Title Company,
- Berechnung alle Zahlen und Erstellung aller Unterlagen inklusive Abschluss der Title-Versicherung durch die Title Company,
- legitimierte Unterschrift der Verkäufer.
Hat alles gepasst, wird an diesem Tag und mit Wirkung zu diesem Tag die Immobilie umgeschrieben und der Verkäufer erhält taggleich die Auszahlung auf sein Bankkonto.
Falls Sie ein deutsches Bankkonto für die Auszahlung angegeben haben, dauert die Gutschrift ein paar Tage, da es sich um eine internationale Überweisung handelt.
Die Abrechnung gehen wir Punkt für Punkt gemeinsam durch
Auszahlungssumme
Die Auszahlungssumme kennen Sie bereits aus dem Statement der Title Company. Sie ist geringer als der Verkaufspreis, da die Title Company den Service erbringt, alle Zahlungen auf Grund Gesetzes vorzunehmen sowie die beteiligten Dienstleister zu bezahlen. Das sind insbesondere:
- die Grundsteuern und ggf. Anschlussgebühren
- die Transaktionssteuern und ggf. weitere amtliche Gebühren
- die Versicherungspolice für den Verkauf
- ggf. den Online-Legitimationsservice
- die beteiligten Immobilienmakler
- sowie natürlich die eigenen Kosten für den Title Service
- und ggf. die FIRTPA-Sicherheit.
Das hat den Vorteil für Sie, dass Sie auf US-amerikanischer Seite keinen Dienstleister und keine Behörde separat bezahlen müssen!
Bei jedem Schritt können Sie sich unserer professionellen Begleitung sicher sein!
Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch im Nachgang der Transaktion als Ansprechpartner zur Verfügung. Beispielsweise für die statistische Meldung bei der Bundesbank bei einem Zahlungseingang auf Ihrem Bankkonto oberhalb der Freigrenze sowie der Erinnerung im Folgejahr, die Steuererklärung für die Teilerstattung der FIRPTA-Sicherheit abzugeben.
Fragen?
Immer gerne per Telefon, WhatsApp oder E-Mail direkt an Ihren persönlichen Fallmanager oder hier via Kommentarfunktion am Ende der Seite.
Herzlichen Dank, dass Sie uns als professionelle Begleiter für Ihre Immobilientransaktion in Florida gewählt haben!
Vielleicht auch hierauf mal einen Blick werfen:
- 5 herausragende Punkte, die Deutschen wichtig sind
- Verkauf einer Florida-Immobilie im Auftrag eines bestellten Betreuers
- America All-in Package für Immobilieninvestoren
Kleiner Auszug aus einer Mandantenkommunikation, die im Vorfeld vielleicht auch Ihre (künftigen) Fragen beantwortet (persönliche Daten wurden ausgelassen):
Frage:
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Wie läuft es mit der Steuer-Nr.?
Muss der Kunde nicht erst das Grundstück bezahlen bevor es zum Notar geht?
Antwort:
Guten Morgen Frau Nachname,
die Original W-7-Dokumente sind gestern in Florida angekommen. Die Beantragung der Steuernummern geht jetzt in die nächste Phase durch den Steuerberater in Cape Coral.
Geld und Recht am Grundstück werden am selben Tag getauscht (= Closing Day). Der Käufer zahlt das Geld auf ein Notartreuhandkonto ein und Sie senden die, in Anwesenheit vom Notar unterschriebenen Unterlagen, mit Express-Post nach Amerika. Am vereinbarten Closing Day (23.12.) wird getauscht, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Also die unterschriebenen Unterlagen im Original vorliegen und das Geld für den Kauf vollständig auf dem Konto der Title Company sich befindet.
Weitere Fragen?
Am besten holt man sich jemanden dazu, der die amerikanischen Kaufverträge perfekt kennt. Ich finde es immer spannend zu lesen, wie man in anderen Ländern einen Kaufvertrag abschließen kann.
Absolut korrekt. Viele fragen zuerst Familie und Bekannte. Das ist gut, um einen ersten Überblick zu bekommen. Besonders sicher ist, wenn man eine darauf spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei in dem entsprechenden Bundesstaat beauftragt. In unserem Fall in Florida. Gerne können wir Kontakte zu Kanzleien herstellen. Als Verein liegen wir zwischen beiden Varianten.